Retssager – Fast ejendom

En af vores spidskompetencer er retssager om fast ejendom.

Retssager generelt

Fokus på omkostningerne: Vi har både før og under sagens førelse fokus på omkostningerne. Det er ikke alle sager, der økonomisk kan betale sig at føre, hvis du skal være repræsenteret af en advokat. Medmindre andet end økonomien er på spil, kan det sjældent betale sig at føre sager med en sagsgenstand for under kr. 50.000. Dette skyldes, at selvom du vinder sagen tilkender retten dig ikke omkostninger nok til at dække dine egne udgifter ved at føre sagen – læs dog mere nedenfor om småsagsprocessen.

Sagsbehandlingstider: De aktuelle sagsbehandlingstider varierer efter retternes, parternes og advokaternes sagsbehandlingstider. En ukompliceret retssag tager i gennemsnittet 1 år. Hvis sagen involverer syn og skøn, tager sagen betydelig længere tid.

Småsagsprocessen: For sager om krav ind til 50.000 kr. eller sager uden en sagsgenstand er udgangspunktet, at sagen skal behandles efter reglerne om småsager. Reglerne indebærer, at det er retten, der skal vejlede parterne og styre processen, der er tænkt til at foregå uden bistand fra advokat. Af denne årsag vil der være meget begrænset omkostningsdækning – også selvom du tror, at du er dækket af en retshjælpsforsikring.

Læs mere om småsagsprocessen på www.domstol.dk

Retshjælpsforsikring/fri proces: Vi påtager os gerne sager med forsikringsretshjælp eller fri proces, hvis sagen drejer sig om beløb på over kr. 50.000. Læs mere om retshjælp her.

Retssager – mangler ved fast ejendom

Er ejendommen købt med reglerne om tilstandsrapport og med et tilbud om ejerskifteforsikring: Her vil udgangspunktet være, at sælger ikke kan drages til ansvar, og man må forfølge sit krav overfor ejerskifteforsikringen. Det beror på en konkret afvejning af bl.a. de faktiske forhold og forsikringsvilkårene, om der dækning under ejerskifteforsikringen. Der er dog visse undtagelser, hvor sælger alligevel kan drages til ansvar – f.eks. hvis det kan bevises, at sælger direkte har kendt til den pågældende fejl eller mangel, og har undladt at oplyse både køberen og den der har udarbejdet tilstandsrapporten herom. Denne bevisbyrde er i praksis vanskeligt at løfte. Man skal i øvrigt som køber huske på, at en tilstandsrapport ikke er en sikkerhed for, at det købte hus er uden mangler. Den byggesagkyndiges gennemgang af huset og beskrivelser i tilstandsrapporten er kun forhold, der visuelt kan konstateres ved en umiddelbar gennemgang.

Hvis reglerne om tilstandsrapport og ejerskifteforsikring ikke har været anvendt: F.eks. ved ejerlejlighedskøb hvor det ikke er sædvanligt, at der foreligger en tilstandsrapport – kan der rejses et erstatningskrav hvis sælger under handlen ikke har givet relevante oplysninger om mangelsforhold som en almindelig køber ville tillægge betydning eller hvis manglen – uanset den var skjult for sælger – er så væsentlig at den kan begrunde et afslag i købesummen. Manglen skal normalt udgøre 5-10 % af købesummen for at være tilstrækkelig væsentlig til at kunne begrunde et afslag.

Grundlæggende betingelser, der skal være opfyldt for at køber kan rette sit krav mod sælger:

Køber skal reklamere overfor sælger straks efter at manglen er konstateret, idet køber ellers kan risikere at miste sit krav på grund af, at der ikke er reklameret rettidigt.

Der skal foreligge en egentlig mangel. Hvorvidt, der er tale om en egentlig mangel  beror på en konkret afvejning af forholdene.

Køber skal bevise, at manglen var til stede på overtagelsesdagen, og at den ikke først er opstået efter overtagelsen som et udslag af almindelig slidtage. Købers egen forklaring om at manglen var til stede, er i almindelighed ikke tilstrækkeligt som bevis.

Bevisførelsen vil i det væsentligste bestå af et syn og skøn – enten under retssagen eller ved en isoleret bevisoptagelse forinden et eventuelt sagsanlæg. Syn og skøn vil oftest være nødvendigt til at dokumentere, at der er en mangel, hvori den består, og hvad det vil koste at afhjælpe den. Det har derfor betydning, at manglen ikke afhjælpes, forinden syn og skøn har været afholdt og afsluttet.

Køber kan ikke påberåbe sig mangler, der på købstidspunktet var synlige, eller som burde have været opdaget af køberen ved en almindelig undersøgelse af ejendommen, medmindre sælger har kendt til manglen og undladt at oplyse herom. Det kan bero på en skønsmæssig vurdering, om køber burde have opdaget den pågældende mangel.

Omkostninger:

Husforsikringen eller indboforsikringen vil normalt indeholde en retshjælpsforsikring. Der er ingen garanti for, at forsikringen vil bevilge retshjælp til sagen. Hvis forsikringsselskabet bevilger retshjælp efter en ansøgning – hvilken foretages af advokaten – dækker forsikringen både omkostningerne til egen advokat, eventuelt syn og skøn samt eventuelle omkostninger man bliver pålagt at betale til modparten. Man skal dog selv betale selvrisiko på 10% (minimum kr. 2.500,-). Dette minimumsbeløb må forventes at skulle betales ved begyndelsen af sagen.

Har man ikke tegnet en retshjælpsforsikring, kan der søges fri proces, hvis den personlige indkomst ikke overstiger visse grænser – se tabel nedenfor – samt hvis Civilstyrelsen skønner, at der er grund til at føre en retssag. Fri proces dækker omkostningerne til egen advokat og til eventuelt syn og skøn, samt eventuelle sagsokostninger til modparten, hvis sagen tabes.

Beløbsgrænserne for fri proces pr. 1. januar 2015 er således følgende:
Enlige ansøgere 304.000 kr.
Ansøgere i ægteskab eller andet samlivsforhold 386.000 kr.
Forhøjelse for hvert barn 53.000 kr.

Læs mere om fri proces på Civilstyrelsens hjemmeside her.

Hvis der ikke opnås fri proces, og der ikke er forsikringsdækning, skal man selv betale. Hvis sagen vindes, vil modparten normalt blive dømt til at betale omkostninger, men det er ikke usædvanligt, at man selv må afholde nogen af omkostningerne, da disse ikke kan forlanges godtgjort hos modparten efter regning.

Forinden vi begynder en sag sender vi altid en skriftlig ordrebekræftelse med prisoplysning enten med en fast pris eller oplysning om hvorledes vi beregner os salær med udgangspunkt i medgået tid.

Kontakt os for yderligere oplysninger telefonisk: 33 36 17 44 eller her